社会资本有序参与

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社会资本有序参与

近年来，老旧小区改造成为城市建设领域的新热点。据统

计，2000 年以前建成的老旧小区存量接近 17 万个，涉及居民

上亿人、建筑面积约 40 亿平方米。随着时间推移，未来将有

更多小区纳入改造范畴，由此带来的资金需求不单总量庞大，

而且还将持续增长。同时，老旧小区改造对建筑行业及其产业

链上下游关联行业的发展也将发挥显著的拉动效应，从这个意

义上说，老旧小区改造集惠民生与扩内需为一体，既是重大民

生工程，更是重大发展工程。

我国改革开放与城镇化发展的历史经验表明，市场主体不

仅是城市开发建设的实施者，更是城市经济社会发展的活力与

创造力之源。推动社会资本参与老旧小区改造不仅是分担政府

财政资金压力的必要举措，更是符合城市发展规律的必然选择。

但是，现有老旧小区改造项目高度依赖中央与地方政府财政资

金，虽然国家与地方在各类政策中积极鼓励、支持和引导社会

资本参与，但社会资本参与的积极性仍然不足预期。

从社会资本视角来看，制约其参与积极性的症结，除该类

项目特有的产权关系复杂与实施难度较大之外，更为关键的问

题是项目盈利空间有限，以及相关政策与配套机制不健全所导

致的对投资风险的顾虑。

当前，老旧小区改造项目的盈利能力主要受限于改造内容

单一且公益性强的特性，以及改造项目零散、不成规模。老旧

小区改造项目多以改造小区建筑本体、公共设施或市政设施等

缺乏营利条件的对象为主，其公益性定位尽管凸显了老旧小区

改造的民生工程属性，但也限制了其作为发展工程的前景。即

便在改善与提升类老旧小区改造项目中，现有政策允许利用小

区既有闲置、低效利用的资源，开发生活配套与便民服务等具

有经营潜力的内容，但因为老旧小区改造项目多以分散、单独

的小区甚至以单体建筑或单项工程为立项单元，导致实际可开

发资源不足或难以达到经济可行规模。而且，目前的老旧小区

改造主要偏重居住性功能完善，这在某种程度上使老旧小区改

造项目与周边城区的整体发展脱节，项目建设难以享受规模经

济和区域协同发展红利，同时也限制了市场主体的成本控制与

盈利能力。

此外，虽然各相关部门在近年来加紧了老旧小区改造相关

制度建设与机制配套，但在金融市场、规划管理、建筑法规、

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摘要：

社会资本有序参与近年来，老旧小区改造成为城市建设领域的新热点。据统计，2000年以前建成的老旧小区存量接近17万个，涉及居民上亿人、建筑面积约40亿平方米。随着时间推移，未来将有更多小区纳入改造范畴，由此带来的资金需求不单总量庞大，而且还将持续增长。同时，老旧小区改造对建筑行业及其产业链上下游关联行业的发展也将发挥显著的拉动效应，从这个意义上说，老旧小区改造集惠民生与扩内需为一体，既是重大民生工程，更是重大发展工程。我国改革开放与城镇化发展的历史经验表明，市场主体不仅是城市开发建设的实施者，更是城市经济社会发展的活力与创造力之源。推动社会资本参与老旧小区改造不仅是分担政府财政资金压力的必要举措...

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