用法治化解“租房”痛点

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用法治化解“租房”痛点

对于部分群体，尤其是进城务工人员、新就业大学生等群

体而言，租房是一项刚需。但在房屋租赁的实际中，纠纷也不

鲜见，不少人在租房过程中遇到哄抬租金、押金不退、“甲醛

房”、“黑中介”等情况。租房市场的“乱象”不仅损害承租

者的合法权益，也扰乱了市场秩序，需要法律予以规制。

在我国现行有效的法律法规中，调整住房租赁关系的内容

主要体现在：第一，在法律层面，主要是民法典和城市房地产

管理法。民法典合同编对住房租赁合同的成立和生效作了一般

规定，城市房地产管理法对住房租赁市场发展作了原则性规定。

这两部法律中的相关内容虽然有利于维护相关当事人的合法权

益，但规定比较原则，可操作性不够强。第二，在部门规章层

面，主要是《商品房屋租赁管理办法》，确定了住房租赁市场

的基础制度，包括细化房屋租赁登记备案制度、规定出租住房

的最小出租单位和人均租住建筑面积、明确房屋租赁合同期内

出租人不得单方随意提高租金、明确出租人的房屋维修及确保

房屋安全、承租人合理使用房屋等义务。该办法是针对房屋租

赁的专门立法，但作为部门规章，法律效力相对较低，调整范

围较为狭窄，管理手段相对有限。第三，在司法解释层面，主

要是最高人民法院于 2020 年12 月29 日颁布的《最高人民法

院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题

的解释》，对房屋租赁案件审理中的一些疑难问题进行了解答。

第四，在地方立法层面，我国许多地方也开始了探索和尝试。

今年 9月1日起施行的《北京市住房租赁条例》，是全国首个

专门规范住房租赁，尤其是规范长租公寓等新兴业态的地方性

法规，一方面，将住有所居、房住不炒、租购并举、职住平衡

等内容写入地方立法。另一方面，对当前房屋租赁实际中的一

些热点问题作出了回应，例如，在加强对承租人合法权益的保

护方面，规定出租人不得以停水停电、暴力威胁等非正常手段

驱赶租客提前收回租赁住房，规定出租住房不得打隔断改变房

屋内部结构，起居室、厨房、阳台等不得单独出租用于居住，

房屋要符合国家和本市关于建筑、治安、室内空气质量等安全

规定和标准；又如，针对人们关心的租金上涨问题，建立了特

定情况下对租赁市场的应急处置和租金干预机制：住房租金明

显上涨或者有可能明显上涨时，政府可以采取涨价申报、限定

租金或者租金涨幅等价格干预措施，房地产经纪机构不得哄抬

租金，其提供中介服务收取的佣金一般不得超过一个月租金等。

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摘要：

用法治化解“租房”痛点对于部分群体，尤其是进城务工人员、新就业大学生等群体而言，租房是一项刚需。但在房屋租赁的实际中，纠纷也不鲜见，不少人在租房过程中遇到哄抬租金、押金不退、“甲醛房”、“黑中介”等情况。租房市场的“乱象”不仅损害承租者的合法权益，也扰乱了市场秩序，需要法律予以规制。在我国现行有效的法律法规中，调整住房租赁关系的内容主要体现在：第一，在法律层面，主要是民法典和城市房地产管理法。民法典合同编对住房租赁合同的成立和生效作了一般规定，城市房地产管理法对住房租赁市场发展作了原则性规定。这两部法律中的相关内容虽然有利于维护相关当事人的合法权益，但规定比较原则，可操作性不够强。第二，在部门...

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